Календарь новостей

ПнВтСрЧтПтСбВс
 56
1213
26
    
       
 1234567890

Новости

Как купить квартиру и не просчитаться

16-11-2016 13:33

Как купить квартиру и не просчитаться

Покупка недвижимости – непростая задача. Возникает очень много важных вопросов: «Как выбрать квартиру?», «Как не наткнуться на мошенников?», «Как проверить собственника?», «Как правильно заключить договор?» и многое -многое другое.

Если вы только начинаете  сложный и увлекательный путь к комфортной жизни в собственном жилье и привыкли учиться на чужих ошибках, то эта статья – для вас.

Итак,  процесс  покупки  квартиры  можно  разделить  на несколько этапов, которые покупатель должен пройти шаг за шагом.

ШАГ 1: Формируем свой бюджет

Откуда люди  берут  деньги на покупку жилья? Можно выделить следующие источники средств для приобретения квартиры:

  • Собственные накопления (сюда также можно отнести материальную помощь от родственников, которые вас любят, но хотят, чтобы вы жили отдельно);
  • Размен (альтернативная сделка). Этот вариант актуален для тех, кто проживает в большой двух или трехкомнатной квартире со своими родственниками. В таком случае, велика вероятность, что ваши родные согласятся осуществить размен этой квартиры, чтобы каждый мог жить отдельно.  
  • Заемные средства (у знакомых или ипотека). В последние годы ипотека стала самым популярным вариантом при покупке квартиры. Более того, для многих - это единственный выход. Здесь очень много нюансов, но главное - правильно выбрать банк и подобрать наиболее лояльные условия кредитования.
  • Субсидии. Еще один вариант -  получение субсидии от государства. Однако право субсидию имеется не у всех. Программа разработана для молодых семей, которые должны соответствовать ряду признаков:

                         -  возраст супругов не должен достигать 35 лет;

                         -  у семьи нет собственного жилья;

                         -  размер занимаемой жилой площади не превышает 15 кв. м. на каждого члена семьи;

                        -  семья может подтвердить доход, необходимый для получения субсидии, либо имеется документ из банка о том, что для приобретения жилья одобрен кредит.

Обращаем ваше внимание, что субсидия не покроет полностью расходы на покупку жилья - государство только частично покроет ваши расходы (не менее 30-35 %).

Как говорится, дорога возникает под шагами идущего. Поэтому первый этап- самый главный и к нему стоит отнестись с максимальным вниманием - рассмотрите все возможности! К примеру, зачастую покупатели рассчитывают только на собственные силы и не недооценивают те возможности, которые открывает перед ними ипотечный займ. Также многие откладывают в долгий ящик расселение с родственниками, обращение в государственные органы за материальной поддержкой. В результате - все члены семьи испытывают дискомфорт от нерешенного квартирного вопроса.

ШАГ 2: Определяемся со своим запросом

Этот этап можно назвать самым приятным - здесь можно помечтать. Однако и от реальности слишком отрываться не стоит.

В первую очередь, следует четко определиться с суммой покупки. Затем уже обрисовать круг своих пожеланий, в частности, какую квартиру вы хотите приобрести - вторичную или в новостройке.  Если вы планируете альтернативную сделку, то следует продумать варианты разъезда. Также на этом этапе нужно определиться с желаемым количеством  комнат, площадью квартиры, этажностью и, наконец - с местом расположения  дома.  

Не менее важно и  конструктивное исполнение дома: материал стен, коммуникации, состояние крыши и мест общего пользования. Не забудьте изучить  инфраструктуру:  ситуацию с транспортом, дорогами, наличие поликлиники, школы и детского сада в адекватной удаленности от дома, а также других объектов, которые имеют принципиальное значение для вашей семьи.

Конечно, предаваясь мечтам об “идеальной” квартире - не слишком увлекайтесь и проверяйте свои запросы на адекватность, иначе все последующие шаги будут слишком болезненными, ведь в реальности редко удается получить “все и сразу”.

ШАГ 3: Организуем просмотры

Итак, переходим к самой интенсивной части приобретения квартиры - просмотры вариантов, подходящих под ваши требования. Для начала необходимо определиться - будете ли вы искать жилье самостоятельно или с помощью риелторов. Затем следует изучение предложений на рынке недвижимости и их соотнесение с вашим виш-листом.

Как искать квартиру самостоятельно и без посредников? Здесь вам поможет Интернет со всеми его неограниченными возможностями. Существует масса специализированных сайтов, на которых можно выбрать фильтры, соответствующие вашим пожеланиям, в том числе и вбить в поиске “квартиры без посредников”. Однако велика вероятность все же наткнуться на риелторов, которые прячут свою комиссию в цену недвижимости. Но их несложно вычислить - после звонка все сразу встает на свои места.

Наш корреспондент побеседовал о поиске без посредников со специалистом по работе с клиентами одной из самых крупных риелторских агентств Санкт-Петербурга Ириной Раскиной. Как отметила Ирина - если вы располагаете достаточным количеством времени, то найти квартиру самостоятельно вполне реально. “Первое, что вам предстоит - мониторинг в интернете. Сегодня существует масса специальных сервисов - авито, циан, яндекс недвижимость и много других сайтов. Обращайте внимание только на квартиры с подробным описанием и фотографиями, а также со схемой планировки. Если информации о квартире мало, то это должно настораживать, как и заниженная цена”, - поясняет Ирина.  

Затем профессиональный риелтор продолжила: “Также отнеситесь с подозрением и к тем квартирам, с которыми работает сразу несколько агентств. Зачастую на каждом сайте одна и та же квартира представлена по разной цене и с разными фотографиями. Подобное может означать, что продавец очень спешит расстаться со своей собственностью, что не внушает доверия и побуждает выяснить причины подобного нервного поведения. Не менее тревожный сигнал, когда квартира висит в продаже слишком долго. К примеру, если однокомнатная квартира находится в продаже больше года - это не есть хорошо. Другое дело двух и трехкомнатные квартиры - для сегмента дорогой недвижимости такие сроки вполне оправданы”, - делится Ирина.

Второй вариант - обратиться за помощью к профессионалам. Чтобы не испортить себе нервы, отвечая на бесконечные звонки из риелторских агентств, которые лишь в 5 % носят информативный характер, предлагаем вам ряд критериев, по которым следует выбирать помощника. Итак, при выборе агентства недвижимости обращайте внимание:

  • на наличие офиса, его состояние и месторасположение ;
  • на документы, подтверждающие что эта фирма работает в соответствии с действующим законодательством;
  • на отзывы, которые можно найти в Интернете.

Если вы решились на сотрудничество с агентством, то помните, что все риски вы должны нести совместно с компанией. То есть, во всех договорах должно быть прописано наименование компании, а не имя риелтора. Это важно, поскольку отдельный человек способен соблазниться суммой залога и скрыться в неизвестном направлении. А компания лучше пойдет на компромисс, чем испортит свою репутацию, ввязавшись в конфликт.

Также при заключении договора четко пропишите все возможные кризисные варианты - обстоятельства непреодолимой силы и кто из сторон какие риски несет.

Работая с риелтором, обратите внимание на то, чьи интересы он больше отстаивает при просмотре квартиры. Помните, что пристрастность - признак непрофессионализма. Хороший агент должен быть заинтересован в проведении сделки как таковой, а это возможно только в результате поиска компромисса между вами и  продавцом.

Конечно, нельзя не упомянуть и известную риелторскую “утку” про более щедрого клиента. Если вам вдруг сообщат, что появился еще один покупатель, который дает за эту же квартиру  больше, и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, никакого конкурента нет, а есть просто желание взять с вас побольше денег.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что на  этапе  просмотров необходимо  изучить  как можно больше информации,  касающейся  рынка  недвижимости,  а также посетить максимальное количество квартир, отвечающих вашим запросам. При соблюдении этих условий, вам будет гораздо проще сделать правильное решение на следующем этапе, когда нужно будет сделать выбор из всех найденных вариантов.

ШАГ 4: Осмотр квартиры

Оценку квартиры начните с дороги - засеките время от метро и сравните с тем, что указано в рекламе - это может стать вашим не большим козырем при торге, если есть несоответствие с объявлением. Не оставьте без внимания и сам район - присмотритесь к будущим соседям и общей атмосфере. Иногда очень примечательны лица возле ларьков и в транспорте.

Имеет немалое значение и состояние общих площадей - лифта, подъезда, двора, лестничных пролетов. В самой квартире отметьте те моменты, которые обычно упускаются в рекламе: состояние проводки, качество сантехники, высота потолков, тип перекрытий, пол.

Не менее важно определиться с предположительной стоимостью ремонта, который вам предстоит после покупки: потребуется капитально вложиться или можно будет ограничиться косметическим обновлением.

Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к стоимости квартиры - это и есть ее реальная стоимость. Это обстоятельство может сильно помочь вам при выборе между  новостройкой и вторичной квартирой.

На этом этапе мы также решили заручиться советом опытного риелтора Ирины Раскиной. Она поделилась небольшой хитростью - если у вас есть сомнения насчет квартиры, то посоветуйтесь с соседями. “Это самые непредвзятые собеседники, которые с удовольствием поделятся с вами историей квартиры, всеми проблемами с управляющей компанией, ЖКХ и многим другим. Также постарайтесь приехать на осмотр в час пик, чтобы оценить реальную обстановку с транспортом и парковкой”, - поделилась Ирина.

Решив, что эта квартира вам подходит, расставьте все точки над i: кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если передумает насчет продажи или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

ШАГ 5: Выбираем лучшую квартиру

Сегодня предложение на рынке недвижимости значительно превышает спрос, однако, покупателю это не сильно упрощает задачу - муки выбора никто не отменял. Теперь вы как никогда поймете героиню   «Женитьбы» Гоголя, которая  говорила «Если  бы  губы Никанора Ивановича да приставить к носу Ивана Кузьмича…».

Как же упростить себе задачу? Самый простой метод в такой ситуации - ранжирование приоритетов.

Работает этот метод следующим образом - нужно выбрать несколько (например, 10) наиболее важных для вас критериев, которым должно соответствовать ваше жилье. Это может быть цена, метраж, планировка, инфраструктура, состояние ремонта и прочее. Затем - оцените каждую из квартир по этим критериям. В итоге, победителем становится та, которая наберет больше всего баллов. Конечно, нельзя списывать со счетов психологический фактор - ведь выбор зачастую носит эмоциональный характер, который не подчинить законам логики.

Если вы, наконец, нашли очень удачный по цене вариант - отнеситесь к этому критически. Рынок недвижимости слишком “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какой-то недочет: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи или что-то другое.

Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Так, вторичный рынок - это квартиры в зданиях с накопленным износом, у жилья может быть сложная история с собственниками и прописанными в ней людьми. В свою очередь, новостройки - это почти всегда недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, зачастую, отсутствие отделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь со всеми нюансами и определитесь, какой вариант для вам ближе по комфорту и затратам.

На  этом  этапе  рекомендуется  принимать  решения  только заинтересованным  составом  -  семьей. Ведь жить в этой квартире предстоит вам, а не агенту или друзьям.  

ШАГ 6: Проверка документов на квартиру

Выбор сделан, и теперь вас ожидает самый ответственный этап -  проверка документов. Итак, что нужно изучить при покупке квартиры?

  • Историю недвижимости (когда и как приватизирована, почему и каким образом перепродавалась, не ущемлялись ли при этом права детей или других собственников, и т.д.).
  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности (договоры, свидетельство о наследстве, кадастровый и технический паспорт, выписка из ЕГРП). Проверьте, чтобы все данные в документах совпадали друг с другом.
  • Полномочия продавца и его репутация. Узнайте о наличии (или отсутствии) прописанных в квартире лиц. Особое внимание обратите на временно выписанных, данные о которых можно узнать в паспортном столе.  Имеет значение и брак продавца - если квартира куплена во время брака, то потребуется нотариальное согласие супруга.
  • Проверяя собственников, узнайте, нет ли среди них недееспособных, находящихся в местах лишения свободы, призывников,  детей, пожилых людей, находящихся на длительном лечении - иначе  при  продаже  их доли  в квартире   потребуется  разрешение  госорганов. Также в Интернете можно найти открытые базы данных,  где  можно проверить  действительность паспорта продавца и его отсутствие в базе должников.
  • Притязания третьих лиц и судебные споры. Речь идет о других наследниках, судебных приставах и других лицах, претендующих на квартиру. Информацию о судебных разборках можно получить на сайте территориального гражданского суда по адресу квартиры и у судебных приставов.
  • Обременения (аренда, рента, ипотека). Все эти сведения содержаться в выписке из ЕГРП. Если за квартирой имеется такой “груз”, то он перейдет вам вместе с покупкой. В случае, когда продавец согласится решить проблему (например, погасить ипотеку), то потребуйте от залогодержателя официальный документ об отсутствии притязаний и  заставьте продавца исключить соответствующую запись из реестра.
  • Долги по коммунальным платежам. Чужие задолженности вам совершенно ни к чему, поэтому предусмотрите в договоре купли-продажи, что в случае задолженности продавец будет нести ответственность лично.
  • Законность планировки. Для этого внимательно сравните технический паспорт квартиры с реальной обстановкой. Если вы обнаружите, что установлены дополнительные электро-, газо-, гидроагрегаты, перемещены инженерные или коммуникационные сети, то это - тревожный сигнал. Такие изменения должны быть обязательно узаконены БТИ.  Если же проигнорировать этот момент, то в будущем вас могут обязать восстановить прежний вид квартиры, что влечет немалые расходы. А в случае, если вы хотите покупать жилье в ипотеку - ни один банк вам ее не одобрит, пока перепланировка не будет оформлена должным образом.

Зачастую владелец квартиры передает все хлопоты по заключению сделке своему доверенному лицу. В таком случае попросите себе копию доверенности и желательно проверьте существование нотариальной конторы, которая ее удостоверила. В идеале - посетить этого нотариуса и сверить печать и подпись на доверенности с печатями и подписями этой конторы, а также узнать, не отзывалась ли доверенность.

Наконец, договорившись о сумме сделки, совершите несколько контрольных звонков в риелторские агентства и предложите эту квартиру, будто вы - продавец. Эта небольшая хитрость поможет вам узнать несколько беспристрастных и компетентных мнений о стоимости этой квартиры. Если доводы будут в пользу снижения стоимости, то воспользуйтесь ими при торге.

ШАГ 6: Заключение сделки

Этот  этап  следует начать  с  подписания предварительного договора.  Составление этого документа поможет выявить  все  проблемы,  с которыми  можно столкнуться в дальнейшем.

В договоре обязательно зафиксируйте:

  • цену объекта,
  • дату сделки,
  • порядок расчетов,
  • процедуру выезда бывшего владельца и передачу квартиры вам,
  • условия расторжения договора и возврата денег,  переданных в качестве задатка или аванса и другие моменты, которые для вас имеют значение. Если вы заплатили аванс или задаток - обязательно потребуйте расписку об этом.

После того, как подготовительный этап пройден - выходим на финишную прямую. Далее - подготовка документов для регистрации сделки в органах росреестра.

Подготовкой документов на покупку квартиры обычно занимается продавец, в то время как покупатель - оплачивает госпошлину, размер которой составляет 2000 рублей. Документы можно подать в местный МФЦ или в отдел Росреестра.

Регистрационное управление обычно запрашивает следующие документы:

  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • заявления сторон о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру  (на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения);
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра);
  • кадастровый паспорт;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (если квартира приобретена во время брака);
  • разрешение органов опеки (если продавец несовершеннолетний).

Если от процесса сбора документов вы еще можете устраниться, то этап составления договора пропустить никак нельзя - все его условия должны отвечать вашим интересам. Можете даже посоветоваться с юристом и отдать документ ему на проверку - такая консультация обычно стоит недорого.  Какие сведения должны обязательно содержаться в договоре купли-продажи квартиры?

  • дата и место составления договора;
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные;
  • пункт о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость;
  • подробное описание квартиры, как в кадастровом паспорте (адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
  • сведения о государственной регистрации права собственности продавца;
  • стоимость квартиры;
  • срок и порядок оплаты по договору;
  • заверения продавца об отсутствии долгов, обременений и арестов с указанием, что в обратном случае продавец несет личную ответственность ;
  • пункт о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей (если один из собственников - несовершеннолетний или недееспособный), а также согласие супруга;
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
  • информация об отсутствии прописанных лиц и о том, что квартира не находится под каким-либо обременением и не является предметом судебного спора.

После сдачи документов регистратору, вам на руки выдается расписка, в которой будет указана дата получения готовых документов. В указанное число нужно будет прийти в МФЦ или отдел Росреестра и забрать документы на квартиру.

ШАГ 7: Передача денег

Возможно, это прозвучит банально, но ни при каких обстоятельствах не передавайте деньги до государственной регистрации сделки. В обратном случае, велика вероятность того, что продавец просто не придет в МФЦ. Таким образом, ваша сделка затянется на неопределенный срок, либо вообще отменится, и вам придется обращаться в суд.

На сегодняшний день разработан понятный и простой способ осуществления расчетов при помощи банковской ячейки. Алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Вы совместно с продавцом заключаете с банком договор аренды банковской ячейки, после чего вам как покупателю выдается  от нее ключ.
  2. Затем вы вместе с продавцом закладываете в ячейку деньги, предварительно пересчитав их, чтобы стороны могли убедиться в корректности суммы.
  3. Теперь можно заключать договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим вы передаете продавцу ключ от банковской ячейки. Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.
  4. Продавец регистрирует договор купли продажи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
  5. Продавец предъявляет уполномоченному сотруднику банка договор купли-продажи квартиры с отметкой о гос. регистрации, после чего получает доступ к ячейке и забирает деньги.  С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Таким образом, процесс покупки собственного жилья - очень трудоемкий и длительный, однако, если вы отнесетесь к нему ответственно, то результат стоит всех затраченных усилий.

Авторы: Елена Самсонова

Комментарии

Оставить комментарий


Ваше право