Новости Гатчины и Гатчинского района

Жилищный бунт в Гатчине: зачем нужен переход на новую форму управления?

В Гатчине - жилищный бунт: собственники квартир не понимают, почему их в срочном порядке вынуждают перезаключать договор управления домом. Чем плох старый договор, и какие подводные камни содержит в себе новый? Что делать и куда обращаться?

Инициатором неожиданных перемен выступает МУП ЖКХ г. Гатчина, а суть происходящего сводится к следующему: многоквартирные дома (МКД), в которых более 16 квартир, с 1 апреля 2015 года должны с непосредственного управления домом перейти на иную форму управления.

Объективной причиной для этого являются вступившие в силу в июле 2014 года поправки в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми с 1 апреля этого года непосредственное управление в многоквартирных домах упраздняется. Собственники, у которых подписан договор с обслуживающей организацией дома, должны перейти на другую форму управления — либо через управляющую компанию, либо путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Но людям не понятно, почему все делается срочно, в одностороннем порядке, почему никто не объяснит им, что, собственно, происходит и почему вопрос так остро встал именно в Гатчине? Эта тема в последнее время все чаще обсуждается в блоге главы администрации Гатчинского района Елены Любушкиной на «Леноблинформе».

Жилищный вопрос, как известно, сложный и способен испортить любого. Для того чтобы в нем разобраться, придется поинтересоваться и законами, и терминологией, и историей.

Предыстория

Как рассказала нашему корреспонденту председатель общественной организации «Ассоциация собственников жилья Гатчинского района» Екатерина Шохина, в Гатчине на рынке ЖКХ практически монополия: 90% местного жилищного фонда находится в ведении муниципального унитарного предприятия «ЖКХ г. Гатчина» (МУП ЖКХ). По этой причине явления, связанные с жилищной сферой, здесь приобретают массовый характер.

В 2012 году МУП «ЖКХ г. Гатчина» в соответствии с положениями жилищного законодательства перевел 550 многоквартирных домов в районе на непосредственное управление.

В идеале форма непосредственного управления домом была введена, для того чтобы снять расходы на саму управленческую деятельность, на содержание руководящего аппарата. То есть собственники квартир должны были напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и техническим персоналом, решать вопросы по отоплению, водоснабжению, вывозу мусора, обслуживанию лифтов и текущему ремонту.  Они могли самостоятельно выбирать, что именно делать в доме в тот или иной момент, привлекать специалистов на те или иные работы по мере необходимости.

Однако в домах с большим количеством квартир это благое намерение чрезвычайно трудно реализуемо. Инициативу граждане могут проявить разово, но постоянно инициировать общие собрания, заключать договоры, вести документацию — нереально, а получать десяток квитанций на оплату коммунальных услуг — неудобно.

Поэтому фактически управляющая компания (в Гатчине это МУП ЖКХ) просто была переименована в обслуживающую организацию, и договор оказания услуг этой организации содержал в себе все положения договора управления.

«На самом деле непосредственного управления многоквартирными домами в Гатчине не было. Были заключены договоры с обслуживающей организацией, которая осуществляла управление домами, заключала за нас все договоры и плюс получала свою прибыль. Для собственников никакого преимущества при этой форме управления не было. Расходы не снижались, а открытость работы по закону у обслуживающей организации ниже, чем у управляющей компании, и ответственность меньше. По большому счету, никто никакой разницы не увидел и про непосредственное управление ничего не понял», — рассказывает Екатерина Шохина.

Таким образом, отказ от непосредственного управления многоквартирными домами выглядит логичным, закон учитывает в первую очередь интересы граждан.

Новый закон

Что же именно предлагается по закону в связи изменениями в Жилищном кодексе?

В июле 2014 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе, в соответствии с которыми с 1 апреля 2015 года непосредственное управление в домах, где больше 16 квартир, запрещено.

МКД должны перейти на другую форму управления — либо подписав договор с управляющей компанией, либо создав ТСЖ.

Остановимся подробнее на каждой из этих форм управления.

«ТСЖ — это форма управления, при которой собственники самостоятельно управляют своим домом. Это некоммерческая организация, то есть цели по извлечению прибыли из своей деятельности у нее нет.  Ее цель — это управление и обслуживание жилого дома максимально качественно и без оплаты услуг посредников. На общем собрании дома избирается правление ТСЖ, это обычно 5-7 человек, правление из своего состава выбирает председателя, этот председатель получает полномочия руководителя юридического лица. Собственно, председатель и управляет в дальнейшем домом, он заключает договоры с различными организациями и нанимает сотрудников— бухгалтера, паспортиста, дворника, сантехника и т.п.», — дает простую формулировку председатель Ассоциации собственников жилья в Гатчинском районе.

А управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления МКД также по решению общего собрания жильцов дома, но его целью является извлечение прибыли.

Если ТСЖ работает только по фактическим расходам, то управляющая компания кроме фактических расходов в смету закладывает также свою прибыль, порядка 15-20%.

Членами правления ТСЖ, в том числе председателем, могут быть только собственники квартир дома. А управляющая компания — это фактически наемный менеджер, при этом жильцы — заказчики, а управляющая компания — исполнитель.

Екатерина Шохина предоставила, на взгляд редакции, очень полезную информацию: оказывается, и ТСЖ, и управляющая компания по закону обязаны публиковать все данные по осуществляемой и планируемой деятельности в отношении дома на сайте федеральной реформы ЖКХ reformagkh.ru.

Корреспондент «Леноблинформа» посетил указанный сайт, чтобы проверить состояние дел собственного дома.На практике все оказалось не так красиво. ТСЖ зарегистрировано, дом указан, формы, по которым можно узнать практически все о доме (поступление и расход финансов, планы, ремонт, и т.п.), размещены, однако в каждой графе значится: «нет данных».  Видимо, жильцы проверяемого дома - люди пассивные, а ТСЖ (в идеале самая благоприятная форма обслуживания) не считает нужным соблюдать закон и отчитываться перед собственниками.

Причины бунта

Очевидно, что обе предлагаемые формы управления многоквартирными домами удобнее и логичнее, чем непосредственное управление. По какой же причине граждане заволновались и стали забрасывать редакцию возмущенными и недоумевающими обращениями?

Как выяснилось, этому послужил целый ряд причин: от районной специфики до высокой законодательной подкованности местных граждан.

Во-первых, Гатчина — это единственный район в Ленинградской области, в котором в 2012 году МКД были переведены на непосредственное управление в таком количестве. В результате сейчас реформа задевает большинство жителей района.

Во-вторых, людей смутила спешка, с которой стали перезаключать договоры.

«С июля прошлого года можно было провести информационную кампанию по разъяснению происходящего, организовать общие собрания, обсудить новый договор и выработать выгодные для жильцов условия. В спокойном рабочем режиме. Инициативные граждане предлагали МУП ЖКХ заняться совместной работой. Но это машина неповоротливая, возможно, им не хватило мощностей. За один день на домах развесили объявления, в которых оповестили о собрании жильцов, назначенном на рабочий день. Конечно, в таких условиях собрания были сорваны и признаны несостоявшимися», — рассказывает Екатерина Шохина.

В-третьих, по мнению юриста Ассоциации собственников жилья Гатчинского района, типовой договор от МУП ЖКХ был предложен сырой и односторонний, ряд его положений противоречит законодательству. Например, пункт об односторонней индексации тарифов по содержанию и ремонту помещений.

«Это значит, что управляющая компания вправе индексировать тарифы, например, в случае изменения налогового законодательства, повышения МРОТ или изменения стоимости строительных материалов. То есть, это фактически дает право компании повышать оплату без решения собственников. А по Жилищному кодексу плата может повышаться не чаще, чем один раз в год, и по решению общего собрания. Если нет решения общего собрания собственников, новые тарифы вправе утвердить только совет депутатов», — объясняет Екатерина Шохина.

И наконец, вопиющее положение договора — процедура акцептования его платежом.

«Акцепт платежом! Это был один из самых возмутительных и непонятных для большинства моментов. Акцепт — это подтверждение договора действием. Иными словами, вы подтверждаете согласие с договором, еще до его подписания, оплатой. То есть, в нашем случае: если собственник оплачивает коммунальные услуги, то он автоматически соглашается с типовым договором от МУП ЖКХ. Это абсолютно не законно. Оплачивать коммунальные услуги это не право собственника, а его обязанность. А договор — это сделка, основанная на доброй воле двух сторон», — возмущается общественник.

Позиция властей

Власти Гатчинского района не остались в стороне в этом вопросе. Было проведено два собрания с участием главы районной администрации Елены Любушкиной, заместителя главы администрации по городскому хозяйству Елены Фараоновой, председателей советов домов и инициативных граждан, для того чтобы обсудить проект договора управления.

Гатчинская администрация, по словам местных жителей, выступает в этом вопросе как рефери между жильцами и МУП ЖКХ — помогает в переговорах, высказывает свою позицию, предлагает свои варианты решения проблемы.

По результатам встреч был составлен протокол разногласий к типовому договору, предложенному МУП ЖКХ. Были предложены, в частности, следующие поправки: отменить  утверждение договора акцептом, то есть платежом по квитанции; убрать пункт договора с односторонней индексацией тарифов; убрать право управляющей компании сдавать в аренду общее имущество без согласования с жильцами (подъезды, чердаки, подвалы, встроенные помещения); запретить несогласованное размещение рекламы; возложить ответственность по проведению общих собраний на управляющую компанию, а не на собственников дома; включить в состав договора приложение, в котором четко определен состав общего имущества и указан перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества с указанием стоимости (индивидуально для каждого дома).

Поскольку временные рамки очень сжаты, голосование за новый договор будет проходить заочно. Практически это будет выглядеть следующим образом: на обратной стороне квитанции об оплате коммунальных услуг будет размещен бланк с графами «за», «против», «воздержался», в которых собственник сможет выразить свое мнение. Далее бланки будут поступать в МУП ЖКХ либо из касс, либо непосредственно от собственников.

«По результатам последней встречи срок приема предложений в проект договора управления многоквартирным домом продлен до 12 марта. Это сделано, чтобы все заинтересованные стороны устранили противоречия и пришли к соглашению. Принимаются и рассматриваются протоколы разногласий. Со всеми собственниками проводится индивидуальная работа. Проект Договора публикуется в средствах массовой информации и на сайтах», — заявила Елена Фараонова, заместитель главы администрации по городскому хозяйству МО «Город Гатчина».

Практические рекомендации жильцам

Собственникам квартир в данном случае настоятельно рекомендуется проявить инициативу.

Если будет подписан типовой договор МУП ЖКХ в его изначальном варианте, то резкого ухудшения положения дел, конечно, не произойдет. Стоимость коммунальных услуг в ближайшие месяцы не взлетит, однако постепенно она будет расти, вполне возможно, что чаще, чем раз в год. При этом мнение жильцов учитываться не будет, а основанием может послужить «выросшая цена на гвозди». Кроме того, неожиданно в доме пассивных жильцов может появиться, например, рок-клуб, или какое-нибудь мелкое производство.

Протокол разногласий к договору управления домом можно найти в группе Ассоциации собственников жилья Гатчинского района в социальной сети «В контакте» или получить непосредственно в общественной организации. Можно воспользоваться уже готовым документом, можно внести в него свои предложения.

«Граждане, будьте более активными. Все мы родом из СССР, все мы привыкли, что содержание дома — это обязанность администрации, какой-либо организации, кого угодно, только не наша. Однако законодательство сейчас такое, что мы сами обязаны следить за своим имуществом. Если автомобилю необходимо пройти техобслуживание, мы же не ждем, что это сделает, например, ГИБДД, мы сами его проводим. То же самое с жилищным фондом», — призывает Екатерина Шохина.